红盘实探|曲江二期中海最后2栋精装房登记中!
发布时间：2020-12-25看过了太多新盘，本篇我们去看看还在撑着市场的红盘。
要说红盘，正在登记的中海曲江大城不得不提，备案后不到一周的时间，拿证、登记都已“提上日程“，项目目前精装小高层正在登记，房源面积143平，截止发稿之时，215套房源，截止发文已登记2761组。
在开始实踩报告之前，我们先说说中海曲江大城为什么能成为红盘？毕竟君尚府地自从2018年年底上市以来，开盘8次，摇号6次。
其一：改善稀缺性。放眼全西安，1.7万元/平的价格，目前能源金贸区、大明宫商圈、浐灞生态区都有楼盘在这个价格区间。但是项目所处的是曲江二期啊，配套基本都在走向成熟，一切都已经到了眼见为实的阶段。
下图是西安市场上部分洋房产品价格示意图：
其二：板块已基本断供。曲江二期目前除了曲江大城，周边基本无新房住宅在售，零星的有几个公寓产品布局。
其三：项目体量大，中海自造“一座城”。中海自己本来就造了一座城，体量大，占地666亩，自带18栋独立商业、规划3所公办幼儿园。
当然，相对于雁翔广场片区、曲江CCBD一带，中海曲江大城所处的位置还是偏一些，起步晚一些的。
图|售楼部实景
01
硬货先行
1、项目基本情况
中海曲江大城总占地666亩，分三个地块开发，分别是A地块雍宸+B地块华宸+C地块君尚府，每个地块都规划有幼儿园，其中，A地块雍宸已全部交房，B地块华宸部分交房，C地块君尚府目前正在推售，由于项目临近杜陵遗址公园，所以小区整体限高（36/60米）、限容（2.0-2.5）。
本次，雨墨主要踩盘的是正在推售的C地块君尚府，地块关系分布图如下图所示：
图|项目地块分布图及周边配套情况
中海曲江大城.君尚府项目总占地280亩，容积率2.5，绿化率35%，建筑类型为“6层多层+10/11/18层小高层”组成，配建地下停车位4106个，层高3米，钢混建筑结构，车位配比1:1，项目共由40栋楼组成，总户数3297户，中海自持物业，物业费2.2元/㎡·月。
图|项目一期雍宸大门实景
图|项目一期雍宸商业+住宅远景
2、项目销售动态：
中海曲江大城.君尚府本次推出的是31/36/41/29/34#楼，登记平台上分两波登记。
第一波：毛坯31、36、41#楼目前正在核验中
31#、36#、41#楼12月17日刚备案，12月21日新获预售证，12月22日登记，建筑面积127平，总高11层，2个单元，1梯2户，均价19728.38元/平，共130套房源，其中有12套顶跃户型，面积179、183平，均价21000元/平，还有2套前期预留样板间，目前已结束登记，意向登记数517组，大概率摇号。
图|项目沙盘实景
第二波：精装29、34#楼目前正在登记中
29#、34#楼是之前已经备案好的，12月24日开始登记，精装，215套，建筑面积143平，总高18层，3个单元，2梯2户，均价17289.9元/平，截止发文已登记2761组，基本确定“千人摇”。
细看我们会发现精装房源比毛坯房源价格还便宜，雨墨踩盘过程中不少购房者也有此疑问，特地问了一下，置业顾问说这跟产品、备案时间都有关系。
另外，有一点需要注意的是购房需提供总房款30%资金证明，选到房当天交10万定金，三天内要求按揭交首付、一次性交全款。
3、项目施工现场
雨墨也去工地四周转了转，由于地块面积比较大，设置的出入口很多，随手实拍图展示如下：
图|工地实景
02
周边及配套
中海曲江大城.君尚府地处曲江二期QCIC雁翔路板块，严格意义上说是航天新城与曲江二期的交汇处，其分界线就是航天大道，而项目南侧紧临直通航天大道的杜陵西路。
图|区位实拍
雨墨去项目走的是航天大道，仔细观察了一下，一边是是航天产业技术开发区的宣传牌，另一边是曲江新区的宣传牌，还是有很明显的区域分界线。
下面，雨墨将从交通、医疗、学校、环境等多维度做一个踩盘报告，供大家置业参考！（以下涉及到距离均以君尚府的工地为主）
交通实踩：项目目前的出行方式主要就是自驾、还有公交转地铁的方式。距离地铁4号线航天大道站约3.2公里，公交4站的距离，整个曲江二期，公共交通都不是很便利。
图|地铁4号线航天大道站实拍
自驾：出行主要还是依赖自驾，项目东侧为雁翔路，双向六车道，南临杜陵西路可直通航天大道，可上包茂高速，通过项目东侧的雁翔路可快速上南三环，不过，有一点雨墨要提醒大家的是，项目东侧的雁翔路是一个坡，周边正在施工，路上土渣车、大卡车比较多。
图|雁翔路路况实拍
图|雁翔路大卡车抓拍
环境实踩：项目东侧步行1.9km处即为杜陵万亩生态国家公园，这也是项目的一大卖点，西侧2.4公里即曲江文化运动公园。
另外，项目本身及其周边都是在建的状态，杜陵西路沿线环境就更差了，项目南侧对面是小型的经营店、厨具厂、家居等等，实拍图如下：
图|项目南侧对面环境实拍
医疗实踩：项目南侧一路之隔即西安市胸科医院以及西安市精神卫生中心，都是三甲医院，这个是否属于优势配套就看购房者自己介意不介意了。
教育实踩：项目自身每个地块配建一所公办幼儿园，交于政府统一管理，也是项目的一大优势，项目已交房的一期雍宸今年划分的是曲江四小（步行约2.8公里）和曲江二中（步行约3.2公里），售楼部东侧一路之隔是正在建设的曲江第一学校（暂定名），目前已基本封顶，实拍图如下：
图|曲江第一学校施工牌实拍
另外，售楼部后面，也就是二期华宸地块正在建的曲江德闵中学，共设有初中、高中、A-LEVEL（国际班）三个教学部，建成后将成为项目的一大加分项，工地实拍图如下：
商业实踩：目前项目周边近距离缺乏大型商业综合体，也是项目周边配套的一大短板，远一点的就是正荣彩虹谷（步行2.3公里）、曲江创意谷（步行3.9公里）、曲江流光云谷创意产业园（在建，步行约1.9公里）。
不过，项目沿着雁翔路规划18栋独立的集中商业，一期、二期地块的商业都已盖好，实拍图如下：
图|一期雍宸商业实景
图|二期华宸商业实景
03
户型及样板间解析
项目本次主要推出的小高层两种户型，分别是143平精装和127平毛坯，以及部分179平顶跃户型，其中，143平预计2023年年底交房，127平毛坯预计2023年6月底交房，另外，143平户型做了样板间。
1、143平精装户型
图|143平样板间户型实拍
这个户型最大的亮点，就是采用当下比较流行的改善“四叶草”户型，客厅开间4米05，主卧开间3米8，外加贯通式南向大阳台，北向有个房间是储藏间+阳台的布局，据置业说，推拉门交付，后期可以拆除，实拍图如下：
图|储藏间改造房间示意图
资金预算：按均价18000元/平算，首套房首付需准备80万，贷款180万，按30年算的话，月供10000元左右，具体一房一价。
143平精装户型样板间实拍展示：
04
踩盘心得
就房价而言，项目本次推出的精装房1.73万元/平，毛坯房1.98万元/平，再来看看项目周边的二手房房价，同项目目前二手房均价2.34万元/平。
周边二手房的价格基本都在1.5-2.5万元/平之间，如下图所示：
根据目前的登记平台数据显示，目前不管是毛坯还是精装，全线飘红或摇号，红盘推新，解读再多都不如及时出手。
